波尔多（Bordeaux）的酒庄买卖并非罕事，特别是知根知底的邻里之间。2017年，奥巴特利酒庄（Chateau Haut-Batailley）被同在一条产酒村波雅克（Pauillac）的邻居靓茨伯庄园（Chateau Lynch-Bages）收购恍如犹在昨日。如今，法国酒庄收购的机制与信息在不断更新与完善中，法国土地调整与乡村管理局（SAFER，下文使用SAFER简称）于今年发布了关于法国葡萄种植用地的最新价格指导。

图片来源：Chateau Lynch-Bages

一、葡萄园价格最近概况 

农业地产评估报告（Rural Property Review）记载了全法的各种类型农业用地价格，包括森林、牧场、果园、农场等，当然也有葡萄园。这份报告显示，自2012年以来，法国的农业用地的整体价格涨幅已达13.5%。就葡萄园而言，2016年在法国境内发生了9,000笔葡萄园交易，涉及面积达15,580公顷，总值达7.8亿欧元（约合人民币59.9亿元）。

法定产区的葡萄园价格整体而言相对稳定，价格保持在每公顷10.4万欧元（约合人民币79.8万元），涨幅仅为0.1%；非法定产区葡萄园的价格上升2.2%。

在众产区中，波尔多-阿基坦（Bordeaux-Aquitaine）无疑极具稳定性，其土地价值的涨幅约为3%。相较之下，勃艮第-汝拉-博若莱（Burgundy-Jura-Beaujolais）产区的土地价值的蹿升幅度最大，达6.8%；卢瓦尔河谷（Loire Valley）次之，为5.8%。

但在整体积极的大环境中，仍有些产区的情况不甚理想，出现“掉价”窘境。其中，香槟（Champagne）就是其中一员，当地葡萄园均价下跌了2.6%。

二、买家构成

据SAFER数据表明，海外资本介入法国农业用地交易的比例高达5%，涉及64笔葡萄园转手，总值达4.2千万欧元（约合人民币3.22亿元）。其中欧洲买家占比最高，达2/3，来自比利时、瑞典与英国的买家排在前列。需要注意的是，这一数据并不专指葡萄园的交易。

此外，值得一提的是，从未涉足葡萄酒买卖的新手买家的表现抢眼，占比达23%，而在1993年这个比例仅有18%。

三、酒庄买卖市场进入“冷静期”

如今，波尔多的酒庄交易价格趋于平稳，在大部分的子产区，价格或持平，或略有上升。但是交易量却出现下降，跌至2009年以来的最低值。较之2015年数据，2016年的可供交易的酒庄及葡萄园面积减少了16%，资本投入减少了11%。近些年的交易量更是明显呈现下降趋势，2014、2015、2016年的酒庄交易量总额分别为803座、819座与708座。

四、一览众子产区的葡萄园价格：波雅克领先，波美侯（Pomerol）涨幅可观 

环顾法国，波雅克的“地王”地位从未被撼动，在过去3年中，它以每公顷200万欧元（约合人民币1,535万元）的高价在众产区中遥遥领先。而波美侯的均价则实现了跃升，由过去的每公顷110万欧元（约合人民币845万元），上涨至如今的每公顷130万欧元（约合人民币998万元），最高的成交价更是高达每公顷400万欧元（约合人民币3,072万元）。

价格浮动区间较大的是圣埃美隆（Saint-Emilion）产区，葡萄园售价在每公顷18万欧元（约合人民币138万元）到每公顷200万欧元（约合人民币1,535万元）的区间浮动。此外，圣埃斯泰夫（Saint-Estephe）产区也极具潜力，其葡萄园价格在每公顷28万欧元（约合人民币215万元）到每公顷80万欧元（约合人民币614万元）以上不等。

波尔多的大区级葡萄园的地价则相对较低，均价为每公顷1.6万欧元（约合人民币12.2万元）。更多子产区详情如下：

数据来源：Wine-searcher

五、精明投资酒庄的考虑因素

对于潜在买家而言，实现高回报率是购买酒庄的终极目的。为此，人们需要衡量单位面积成本价对葡萄酒单价的比值，并考虑葡萄园的增值潜力。其实，想在波尔多做一笔划算的酒庄买卖并不容易，因为当地法规对AOC等级葡萄园的单价有着严格的限制。

聚焦中国市场，吸引中国买家兴趣的主要是性价比高的弗龙萨克（Fronsac）产区。虽然近期中国的买家数量减少，但他们在衡量酒庄潜力时专业性提高，学会将风土因素纳入考虑范围，这对当地造成了确切的积极影响。在法国当地，这也已经是老套路。上世纪末，许多圣埃美隆的酒商庄主开始在卡斯蒂永（Castillon）购置葡萄园，他们看中的就是当地不逊色于圣埃美隆的风土，以及低廉得多的土地价格。但是他们发现，要想得到与圣埃美隆出产同等水平的佳酿，投入的人力物力并不少，而贴着卡斯蒂永“标签”的葡萄酒却不能卖出与圣埃美隆的葡萄酒同等的价格，这正是了解当地政策环境的重要性。

当然，投资回报率不但要考虑成本，也得考虑收益。以圣埃斯泰夫为例，这就是一个极具潜力的投资选项。根据数据显示，它的土地成本相对稳定，但是出产的葡萄酒的售价却是连年攀升，投资回报率自然高。其卫星产区朗德波美侯（Lalande-de-Pomerol）也是个值得考虑的地区，地价为每公顷20万欧元（约合人民币153万元）。

此外，聪明的投资者能将目光放得更远，波尔多以外的许多产区的地价不高，但是售价都有上升的潜力，比如罗讷河谷（Rhone Valley）、普罗旺斯（Provence）与卢瓦尔河谷等。

除了具有长远的目光以及一双慧眼，聪明的投资者还需熟谙产品营销策略以及分销渠道，那么实现在低成本产区产酒而高价卖出也是有可能的，拥有一座蝶之兰酒庄（Chateau d’Esclans），打造下一个天使密语（Whispering Angel）桃红葡萄酒的成功或可复制。（文/Julie）